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滇中城市群的大城市,非曲靖莫属

2018-04-30

专题 | 滇中城市群的大城市,非曲靖莫属

2018-04-28 16:00来源:克而瑞地产研究城市群

原标题:专题 | 滇中城市群的大城市,非曲靖莫属

作为未来滇中城市群的现代服务和产业基地,曲靖成为滇中城市群中仅次于昆明的大城市已够资格

文/研究员 马千里、周奇

由昆明、曲靖、玉溪、楚雄和红河州北部七县市组团的滇中城市群是云南省交通设施密集,开发强度最高,发展基础最牢,发展水平最高,继续开发前景最好的区域。在滇中城市群(2016-2049)规划中,强调至2020年要形成由一个特大城市,一个大城市,一个中等城市和若干小城市组成的城市群。昆明是当之无疑的特大城市,那么作为中间连接点而发展的大城市,曲靖、玉溪、楚雄及蒙自,哪个城市更有资格胜任呢?

图:滇中城市群2016年空间结构示意图

经济发展:昆明遥遥领先,曲靖、玉溪发展较好

滇中城市群的构造与环武汉城市群类似,核心城市昆明在城市群中的经济发展远远领先于城市群中的其他城市。地处西南边陲的昆明,是国家面向东南亚地区的重要进出口岸,同时也是国家最大的鲜花交易市场。在2017年,昆明的地区生产总值达到了4857.6亿元,是第二名曲靖的两倍,约是城市群总量的二分之一,占云南省的29%。同时,昆明的GDP增速为9.70%,排在城市中倒数第二位,但考虑到其经济体量较大,并且在16年开始大力发展的“188”重点产业,使昆明形成以高原特色现代农业为基础、新兴产业为主导、传统优势产业为支撑的现代产业体系,因此昆明仍然保持着较好的经济增长势头。同时,昆明的常住人口数量和城镇居民人均可支配收入及城镇化率也是城市群中最高的,因此无论从需求还是居民购买力来看,昆明房地产市场的发展在城市群中无疑是最好的。但昆明2018年3月份的商品住宅成交均价已达到了1.17万元/平方米,甚至超越了成渝当月的房价。

再看滇中城市群的其他城市。从GDP总量和经济增速来看,曲靖、玉溪和新加入的蒙自等7县市组团的经济发展较好,并且蒙自等7县市的GDP增速还是五个城市中最高的。由此来看,新加入的蒙自等7县市组团也是城市群经济发展的重要增长点。在人口数量和可支配收入方面,资源城市曲靖在2016年的常住人口数量也超过了600万,位居城市群第二位,而其余城市的常住人口数量均在300万左右,差距较大;但玉溪的可支配收入却仅次于昆明,人均可支配收入达34880元/人。可见,玉溪城镇居民的购买力较强。而曲靖、楚雄及红河州的城镇居民人均可支配收入也均在3万元/人以上,相差并不多。而从房价来看,玉溪是除昆明外房价最高的城市,3月商品住宅成交均价达到了6500元/平方米,而经济发展较好的曲靖房价和楚雄一样高,均为4300元/平方米。综合人口和居民购买力来看,曲靖的房价仍有较大的上行空间。

表:滇中城市群各城市的经济发展指标及房价情况

注:1: GDP及其增速、城镇居民人均可支配收入是2017年数据,其中蒙自组团的可支配收入则是红河州在2017年人均可支配收入;常住和户籍人口数量、城镇化率则是2016年数据;各城市房价是2018年3月商品住宅的成交均价。

2:蒙自组团是指红河州北部7县市,包括蒙自、个旧、弥勒、开远、建水、石屏、泸西等7个县市。

昆明优势突出,配套数量和密度领先

从配套总量来看,作为云南旅游中心的昆明以13.9万间高居城市群第一,各方面服务设施相对比较完善。排在第二位的是曲靖,配套总量为5.01万间,还不足昆明的二分之一。以蒙自为发展核心的7县市总配套量为3.95万间,位列第三位。分列四、五位的分别是玉溪和楚雄,配套数量分别为3.70万间和3.32万间。

就配套密度而言,昆明以6.15间/平方千米的密度依旧位居城市群一位,首席位置不可撼动。城市群内其余城市的配套密度多在2.5间/平方千米以下,与昆明差距较大:玉溪和蒙自分别以2.42和 2.16间/平方千米的密度分列二、三位,曲靖和楚雄州则分别以1.69和1.14间/平方千米排在第四位和第五位。

总的来看,昆明在配套设施上的发展依旧独秀一枝,与其他城市差距颇大。而楚雄州不论是配套数量还是配套密度都排在城市群末位,可见其经济发展程度在城市群中最差。

图: 滇中城市群各城市配套总量及配套密度情况

玉溪和楚雄餐厅数量较少,但人均消费较高

在餐厅数量上,作为云南省旅游中心的昆明以3.94万间位居城市群一位,相当于城市群内其余城市的餐厅数量总和。城市群中其余几个城市的餐厅数量与昆明之间的差距也比较大。人口数量较多的曲靖,其餐厅数量虽超过了1万间,以1.08万间的数量排在第二位,但与昆明仍有2万余间的差距。其次是蒙自组团城市,合计餐厅数量仅为0.96万间,位居第三位。玉溪和楚雄州依旧分列第四、五位,餐厅数量相对较少。

从餐饮人均消费水平来看,昆明的消费水平较高,平均消费在39元/人。尽管玉溪和楚雄州餐厅数量较少,但这两个城市的餐饮类消费水平都达到了30元/人。曲靖和蒙自组团城市的人均消费均为27元/人,和昆明的消费水平差距较大。

图:滇中城市群各城市餐厅数量及人均消费水平

受益于沪昆高铁,曲靖人口吸引力增加

人口迁徙方面,昆明成为城市群流动人口的主要迁入城市,吸纳城市群流动人口的比例接近20%。作为云南的省会城市,同时也是我国面向东南亚国家重要的开放通道,昆明重点发展的“188”产业和国家“一带一路”政策的倾斜为城市吸引了不少人才。除此之外,昆明四季如春的气候、适宜居住的环境也吸引着不少外来客群。据克而瑞调研数据显示,武汉、曲靖、广州、深圳等城市成为昆明购房者外来客群的主要来源地,合计占比将近50%。

人口外迁的省外城市方面,武汉是流动人口的主要迁入城市,比例为8.17%。其次是广州和深圳,占比分别为7.37%和4.95%。除此之外,郑州、厦门、泉州等经济较好的城市也吸引了不少流动人口前往。总的来看,尽管云南周边城市如攀枝花、六盘水等也吸引了一部分流动人口,但广深等沿海经济较为发达的地区是城市群人口向省外迁徙的主要方向。

城市群人口内循环方面,曲靖成为除昆明外吸引城市群流动人口最多的城市,占比为7.75%,整体排在第三。由于云南地理位置的特殊性,从昆明北上京昆铁路和东去的沪昆高铁两大线路均需要经过曲靖,因此曲靖在目前是几个城市中交通通达性最好的城市。便利的交通则为曲靖带来了不少外来流动人口。红河和玉溪的魅力也不差,各自分别吸纳了6.34%和5.69%的流动人口,分列第五、六位。楚雄是城市群中吸纳流动人口最少的城市,但也排在了整体前十。可见,滇中城市群的各城市对流动人口的吸引力都不弱。

图:滇中城市群流动人口迁入主要城市比例

图:城市群流动人口迁徙方向示意图

总结:打造滇中第二增长极,曲靖更能胜任这一定位

总体来看,昆明作为滇中城市群的发展核心,各方面优势都十分显著:经济总量大,居民购买力也强,各方面配套也都完善,交通通达性也是城市群中最好的城市。随着国家“一带一路”政策的提出以及东盟之间合作的深入,作为距离东南亚国家最近的大城市,昆明的发展势必还会更上一层楼。

相比于蒙自和楚雄,玉溪和曲靖的经济发展要好很多,短期来看,这两个城市更有资格竞争作为连接点而发展的大城市。而曲靖更胜一筹的原因在于:第一,经济总量仅次于昆明,并且在以煤炭和烟草行业不景气的情况下,在以工业为支柱产业的曲靖通过产业升级和转型也保持了10%的经济增速,可见其经济仍保持这较好的发展势头;第二,常住人口数量多,城镇居民可支配收入也不低,房价却不高;第三,区位优势比较明显,作为滇中城市群的北大门,在沪昆等高铁线路通航后,曲靖目前是昆明北上至京津冀,东去至长三角,西往达川渝的必经之路,因此交通通达性也仅次于昆明,对流动人口的吸引力也仅弱于昆明。因此,综合来看,尽管其他几个城市也有着各自的优点,但作为未来滇中城市群的现代服务和产业基地,曲靖成为滇中城市群中仅次于昆明的大城市已够资格。

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专题

目录

本文选自《滇中城市群的大城市,非曲靖莫属》

一、经济发展:昆明各方面优势明显,曲靖、玉溪发展较好

1、城市群间经济发展差距大,昆明远远领先于其他城市

2、玉溪常住人口数量最少,但居民购买力仅次于昆明

3、曲靖和楚雄产业结构较为优化

二、生活配套:昆明配套优势显著,对各市辐射作用较弱

1、昆明优势进一步彰显,配套数量和密度都领先

2、玉溪和楚雄餐厅数量不多,但人均消费较高

三、城建与房地产开发:曲靖的基础设施投资力度大,房地产投资增速高

1、弥蒙个开四市燃气供水普及率较低

2、昆明基础设施投资力度大,曲靖人均绿地面积最少

3、曲靖房地产投资增速最高

四、人口迁徙:受益于沪昆高铁,曲靖人口吸引力增加

1、 昆明人口吸引力大,省外迁徙方向主要为广深

2、曲靖的交通通达性仅次于昆明

五、总结:打造滇中第二增长极,曲靖更能胜任这一定位

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